借地権の評価について

借地権とは、その土地に対して「所有者から借りて使用する権利」のことを言います。正確には建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権と定義されています。相続人は被相続人の遺産を受け継ぐ財産の中に土地が含まれることも少なくありません。遺産の総額により相続税の申告が必要となった場合には、適正な額の税金を支払うためにも、正確な土地の評価を算出する必要があります。土地には更地だけでなく、その上には各種権利が乗っていることも多く、その代表例として借地権があります。

普通借地権は、新借地借家法で改正された借地権の一つです。地主側に、契約期間の満了時に更新を拒否する正当な理由が無ければ自動的に借地契約を更新できます。存続期間は30年以上です。普通借地権の評価は更地として評価した土地の価格に、借地権割合を乗じることで求められます。

自用地価格×借地権割合

※借地権割合は地域ごとに定められています。

自用地価格とは、その土地を何の制約もなく、自分の土地として使用する際の評価額です。

定期借地権とは契約期間の定めがある借地権を指します。定期借地権は、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付定期借地権の3分類あり、相続開始時に帰属する経済的利益と存続期間をもとに評価されます。

• 一般定期借地権
  契約の更新、建物の築造による存続期間の延長がなく、建物買収請求権を用いないことを定めることができます。
• 事業用定期借地権
  事業用定期借地権とは、「専ら事業の用に供する建物」の所有を目的とする借地権です。当初契約において、存続期間を30年以上50年未満と定めた場合には一般定期借地権の場合と同じく契約の更新、建物の築造による存続期間の延長がなく、建物買収請求権を用いないことを定めることができます。
• 建物譲渡特約定期借地権
  建物譲渡特約定期借地権とは、借地権の設定後30年以上を経過したあとに、借地人の建物を地主に譲渡することにより、借地権が消滅する旨を特約や扱われた借地権です。

自用地評価額×設定時の定期借地間割合×逓減率
となります。

なお、定期借地権割合とは当該宅地の通常の取引価額における、借地権者に帰属する経済的利益の相続の割合のことです。